이 땅에는 무슨 건물을 지을 수 있나요? – 건축가능 용도 제한 쉽게 이해하기

 

 

1. 아무 건물이나 마음대로 지을 수 있을까요?

친구랑 놀다가 이런 상상을 해본 적 있지 않나요?

“우리 놀이터 옆에 놀이공원 만들자!”  
“학교 앞에 햄버거 가게 지으면 좋겠다!”

하지만 아쉽게도 모든 땅에 아무 건물이나 지을 수는 없습니다.  
왜냐하면 땅마다 정해진 ‘용도’가 있기 때문입니다.

이걸 ‘건축가능 용도 제한’이라고 하죠
  
말 그대로 “어떤 건물은 지어도 되고, 어떤 건물은 안 돼요”라는 뜻입니다.

2. 왜 제한을 둘까요?

건축을 제한하는 이유는 무엇일까요?

- 주택가에 시끄러운 공장이 생기면 위험할 수 있겠죠?
- 학교 앞에 유흥시설이 생기면 아이들이 다니기 불편하겠죠?
- 자연을 보호해야 하는 지역엔 큰 건물을 지으면 안 되겠죠?

그래서 건축법과 국토계획법(국토의계획및이용에관한법률)에서는 땅마다 지을 수 있는 건물을 구분해 놓았습니다.  

이게 바로 ‘건축가능 용도 제한사항’입니다.

3. 땅에는 이름표가 붙어 있어요 – 용도지역이란?

모든 땅에는 '용도지역’이라는 이름표가 붙어 있습니다.  
이름표를 보면, 그 땅에 무엇을 지을 수 있는지, 무엇을 지을 수 없는지 알 수 있습니다.

대표적인 용도지역 3가지:

- 주거지역: 사람이 살기 좋은 곳 → 아파트, 단독주택 O / 공장 X
- 상업지역: 가게와 상점이 많은 곳 → 마트, 영화관 O / 공장 X
- 공업지역: 공장 같은 시설이 필요한 곳 → 공장 O / 아파트 X

이렇게 용도지역에 따라 지을 수 있는 건물이 달라집니다.

4. 건축가능 용도 제한 예시

1) 제1종 전용주거지역
- 단독주택, 아파트 O  
- 노래방, 술집, 큰 상가 X  
- 이유: 조용하고 안전한 주거환경을 만들기 위해서

2) 일반상업지역
- 백화점, 음식점, 병원, 극장 O  
- 대형 공장, 고속도로 휴게소 X  
- 이유: 사람들이 많이 오가는 지역으로, 상업시설 중심

3) 전용공업지역
- 기계공장, 창고, 제조업 O  
- 학교, 아파트, 병원 X  
- 이유: 소음과 먼지가 많아 주거용 건물은 부적절

4) 농림지역
- 창고, 농가주택 O  
- 대형 쇼핑몰, 공장 X  
- 이유: 농사를 짓고 자연을 보호해야 하는 지역

5. 누가 이걸 정하나요?

국가(국토교통부)와 지자체에서 법률과 조례로 함께 정하게 됩니다.  
도시 계획을 세우고, 사람들이 편하고 안전하게 살 수 있도록 땅의 용도를 지정하는거죠.

그리고 이 규정은 ‘건축법’, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’같은 법에 정해져 있습니다.

6. 내가 가지고 있는 땅엔 뭘 지을 수 있을까?

전문가를 통해서도 가능하지만 직접 인터넷에서도 쉽게 확인할 수 있습니다.

[토지이용규제정보서비스](https://luris.molit.go.kr)에 접속해서  
주소만 입력하면,  
- 용도지역  
- 용도지구  

- 용도구역
- 건축가능한 용도  
- 건폐율, 용적률  
등을 확인할 수 있습니다.

상세한 건축가능 용도나 구체적인 건폐율, 용적률은 타법이나 조례로 체크해봐야 합니다.

 

7. 건축설계를 할 때 꼭 알아야 해요!

건축가나 설계사들이 건물을 디자인할 때 맨 처음 확인하는 것이 바로 이것이죠.

“이 땅에 이런 건물을 지어도 될까?”  
"몇 층까지 지을 수 있지?”  
“주차장도 꼭 만들어야 하나?”

이런 걸 모르면, 허가가 안 나거나 불법건축물이 될 수 있습니다.

8. 부동산 투자할 때도 중요해요!

같은 크기의 땅이라도 건축이 가능한 용도에 따라 땅값이 달라요.

- 아파트 지을 수 있는 땅 → 비쌈  
- 창고만 지을 수 있는 땅 → 상대적으로 쌈

그래서 땅을 살 때도 건축가능 용도 제한을 꼭 확인해야 할 필요가 있습니다!

9. 정리해볼까요?

용도지역	지을 수 있는 건물	지을 수 없는 건물
주거지역	단독주택, 아파트	유흥시설, 공장
상업지역	상가, 병원, 영화관	대형공장, 위험시설
공업지역	공장, 창고	아파트, 학교
농림지역	농가주택, 창고	쇼핑몰, 호텔

용도지역을 단순화 하긴 했지만 세부적으로 들어가보면

주거지역도 전용1종, 전용2종, 일반1종, 일반2종, 일반3종, 준주거로 나눌 수 있고,

 

다른 상업지역, 공업지역도 마찬가지로 세부적으로는 더 구분됩니다.

 

건축가능 용도 제한은 우리 동네를 더 안전하고 쾌적하게 만드는 규칙이라고 볼 수 있습니다.

  
모든 땅엔 잘 어울리는 건물이 있고,  
그 규칙을 지키면 멋지고 질서 있는 도시가 만들어 질 수 있겠죠?