용도지역, 용도지구, 용도구역이 뭐예요? – 쉽게 알아보는 건축 이야기

 

부동산에 관심이 있던분들이라면 한번쯤은 들어봤을,
부동산 개발사업에 종사하는 분들이라면 이미 알고있을
용도지역, 용도지구, 용도구역에 대해
쉽고 간단하게 알아보고자 합니다.

1. 왜 이런 구분이 필요한 걸까?

우리가 사는 동네를 자세히 보면, 어떤 곳은 아파트가 많고, 어떤 곳은 공장이 많습니다. 또 어떤 길은 식당이 많고, 어떤 길은 조용한 주택이 있습니다.

이렇게 땅을 어떻게 쓸지 정해 놓는 걸 ‘토지이용계획’이라고 합니다.

‘용도지역’, ‘용도지구’, ‘용도구역’은 바로 이 토지이용계획의 핵심입니다. 각각의 땅에 건물을 어떻게 지을 수 있는지, 무엇을 지을 수 있는지를 정해주는 기준입니다.

2. 용도지역이란? – 땅의 기본 성격

용도지역은 땅의 기본적인 ‘성격’을 정해주는거라 보면 됩니다.

쉽게 말해,
- 여기는 집 짓는 곳!
- 여기는 공장 짓는 곳!
- 여기는 논밭처럼 자연을 보호해야 해!

이렇게 말해주는 게 바로 ‘용도지역’입니다.

용도지역은 크게 세 가지로 나뉘는데 :
- 도시지역: 집, 상가, 학교, 도로 등 다양한 건물이 있는 곳
- 관리지역: 도시로 발전할 가능성이 있는 곳
- 농림지역: 농사짓고 나무 심는 자연을 지켜야 하는 곳
- 자연환경보전지역: 산, 강 같은 자연환경을 잘 지켜야 하는 곳

이 용도지역에 따라 건물을 얼마나 크게 지을 수 있는지(용적률)도 달라지기 때문에 땅의 가치에도 영향을 미칩니다.

3. 용도지구란? – 특별한 조건이 붙어요

용도지구는 용도지역에 ‘보너스 조건’이 붙는거라 보면 됩니다.

예를 들어, 어떤 지역은 학교가 많아서 높은 건물을 못 짓게 하거나, 어떤 곳은 소방차가 잘 다녀야 하니까 도로 옆 공간을 넓혀야 할 수도 있죠.

이럴 때 ‘용도지구’를 지정해서 규칙을 추가하는 겁니다.

대표적인 용도지구 몇가지만 보면 :
- 경관지구: 아름다운 도시 풍경을 지키는 곳
- 방화지구: 불에 강한 건축물만 허용하는 곳
- 고도지구: 건물 높이를 제한하는 곳
- 방재지구: 지진이나 홍수 같은 재해를 대비하는 곳

같은 도시지역이라도 용도지구가 다르면 건축규제가 달라질 수 있습니다.

4. 용도구역이란? – 한번 더 붙는 방향성

용도구역은 한번 더 땅의 방향성을 정하는거라고 보면 됩니다 

용도지역과 용도지구가 ‘이 땅에서 뭘 할 수 있을까?’를 정하는 거라면,
용도구역은 ‘이 지역 전체를 어떻게 발전 및 관리할까?’를 생각합니다.

예를 들어,
- 개발제한구역(그린벨트): 도시가 너무 커지지 않게 막는 구역
- 수산자원보호구역: 바다 근처 생물을 보호하는 곳
- 공항주변구역: 비행기 소음 때문에 건물 높이를 제한하는 곳

이렇게 지역 전체의 방향을 정하는 구역이 바로 ‘용도구역’입니다.
 

5. 한마디로 정리하면!

-용도지역 : 땅의 기본성격 정하기(도시지역, 농림지역 등)
-용도지구 : 특별한규칙 더하기(경관지구, 고도지구 등)
-용도구역 : 큰 지역단위로 방향 잡기(개발제한구역 등)

한 마디로 정리하면?
용도지역은 기본, 용도지구는 옵션, 용도구역은 전체 전략!
 

6. 왜 알아두면 좋을까?

건축 설계를 하려면, 어디에 어떤 건물을 지을 수 있는지 정확히 알아야 하고
이런 내용을 모르면, 건축허가가 안 나거나, 나중에 문제가 생길 수 있습니다.

또한, 부동산 투자나 땅을 살 때도 이 땅이 어떤 용도인지 확인해야 합니다.
같은 면적의 땅이라도 용도지역이 다르면 지을 수 있는 건물의 종류도, 규모도 다르기 때문입니다.
 

7. 마무리하며 - 건축법, 어렵지 않다!

처음엔 생소하고 어려울 수 있지만, 하나씩 쉽게 이해하면 건축 설계나 부동산에 큰 도움이 될거라 생각합니다.

특히 오늘 알아본 용도지역, 용도지구, 용도구역은 가장 기초 중의 기초이므로 세부적인 내용은 추후 더 알아보겠습니다!