신탁 부동산 임대차계약도 보호받을 수 있을까?

 

 대법원 2018다44879, 44886 판결로 본 임차인의 대항력 및 보호 요건

세입자가 수탁자의 동의 없이 신탁 부동산을 임차했더라도, 향후 위탁자가 소유권을 회복하고 인도·전입신고가 완료된 경우 임차인은 법적으로 보호받을 수 있습니다. 대법원 판례를 통해 신탁 관계에서의 임대차 효력, 대항력 요건, 우선변제권 인정 여부 등을 구체적으로 확인할 수 있습니다. 임대차계약을 체결하려는 임차인과 신탁 관계를 설정하는 위탁자 모두에게 반드시 필요한 실무 기준을 정리했습니다.

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✅ 판례 핵심 요약

2019년 3월 선고된 대법원 2018다44879, 44886 판결은 부동산담보신탁 상태에서 위탁자가 수탁자의 동의 없이 체결한 임대차계약도 소유권 회복 후 보호받을 수 있다는 점을 인정한 사례입니다.

💡 핵심 쟁점

1. 주택 소유자가 아니더라도 적법한 임대권한을 가진 자와의 계약이 대항력을 가지는가? → 인정(적극)
2. 수탁자 동의 없이 체결된 임대차계약이 사후에 소유권 회복 시 유효한가? → 인정(적극)
3. 임차인의 주민등록은 어떤 기준에서 대항력 요건이 되는가?

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📝 사건 개요

대운산업개발은 자신이 소유하던 주택에 대해 케이비부동산신탁과 부동산담보신탁계약을 체결하고, 소유권을 수탁자인 신탁회사로 이전했습니다. 이후 이 회사는 수탁자 동의 없이 세입자 B와 임대차계약을 체결하였고, B는 주택에 입주하여 전입신고를 마쳤습니다.

 

몇 달 뒤 대운산업개발은 신탁재산의 귀속을 이유로 소유권을 회복했고, 같은 날 C신협은 근저당권을 설정했습니다. 이후 C신협의 경매 신청으로 주택이 D사에 낙찰되었고 소유권이 이전되었습니다.

그러나 세입자 B는 “자신은 대항력을 갖춘 임차인이므로 퇴거할 수 없다”고 주장했고, 대법원은 이 주장을 인정했습니다.

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⚖ 대법원 판단 요지

1. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 소유자가 아니더라도 적법한 임대권한이 있으면 보호 대상이 된다고 명시합니다.
2. 신탁계약상 원칙적으로 임대권한은 수탁자에게 있지만, 소유권을 회복한 위탁자가 임대차계약을 체결했다면 그 계약은 유효합니다.
3. 세입자 B는 입주와 전입신고를 마쳤고, 외부에서 보기에 소유자가 아닌 사람이 거주 중인 점이 명백히 드러났기 때문에 임차권에 의한 점유가 추단 가능하여 대항력 요건을 충족합니다.
4. 근저당권 설정일은 세입자가 대항력을 취득한 시점 이후였으므로, 우선순위는 세입자가 우위입니다.
5. 결론적으로 B는 신탁 소유 부동산의 매수인인 D사에게도 임차권을 주장할 수 있다고 판시하였습니다.

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📌 실무 포인트 – 임차인이라면 꼭 알아야 할 점

1. 위탁자와 계약할 경우, 향후 소유권 회복 가능성을 염두에 두자
→ 수탁자의 동의를 받지 못해도, 소유권 회복 후 임대권한이 인정되면 임차권 보호가 가능합니다.

2. 주민등록은 단순 등록이 아니라, ‘누가 거주 중인가를 보여야 한다
→ 외부인이 봤을 때 ‘소유자가 아닌 제3자가 거주하고 있다’는 사실이 임대차 관계임을 추론 가능하게 해야 대항력이 인정됩니다.

3. 확정일자도 함께 받아야 우선변제권까지 확보 가능
→ 대항력은 ‘보호’, 확정일자는 ‘우선순위’를 위한 수단이므로, 둘 다 반드시 갖춰야 함.

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📌 실무 포인트 – 위탁자·수탁자가 주의할 점

• 신탁계약 시 임대 관련 조항을 명확히 설정해야 분쟁 방지 가능
• 무단 임대 발생 시 신탁회사(수탁자)의 손해 발생 위험 존재
• 위탁자가 소유권 회복 이후 책임질 임대차관계가 있을 수 있음을 인지해야 함

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💬 실무 FAQ

Q. 수탁자 동의 없이 임대했는데, 계약이 유효하다고요?
→ 계약 체결 당시엔 권한이 없어도, 이후 소유권을 회복하면 대법원은 적법한 임대권한을 인정합니다.

Q. 주민등록이 되어 있으면 무조건 대항력이 있나요?
→ 아닙니다. 소유자가 아닌 제3자가 실제 점유하고 있음이 드러나야 하며, 단순히 등록만 된 경우는 불충분합니다.

Q. 확정일자 없이도 보호받을 수 있나요?
→ 대항력은 확보할 수 있지만, 경매 등 상황에서 보증금을 우선변제 받으려면 확정일자까지 갖춰야 합니다.

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✔ 결론

이번 판례는 신탁관계 부동산에서 임차인이 어떻게 법적 보호를 받을 수 있는지를 명확하게 보여주는 사례입니다.
임대인이 위탁자든 수탁자든, 소유권 회복 여부와 주민등록 상태에 따라 임차인의 권리는 대항력 및 우선변제권으로 확장될 수 있습니다.

📌 따라서, 신탁 설정 부동산에 입주할 계획이라면 반드시 임대권한 확인, 전입신고, 확정일자를 빠짐없이 갖춰야 합니다.
신탁부동산이라고 해서 무조건 불리한 것은 아니며, 정당한 절차와 권리 주장이 뒷받침된다면 충분히 보호받을 수 있습니다.