[유형1] 신탁등기 부동산, 위탁자와 매매계약을 체결한 매수인이 꼭 확인해야 할 3가지 체크리스트

신탁등기 부동산 관련 시리즈물로 다루고 있습니다. 

앞 포스팅(↓)에서 살펴봤던 5가지 유형 중 먼저 첫번째 유형인 'case1'에 대해 좀 더 자세히 알아보겠습니다. 

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신탁등기된 부동산, 전세·매매 시 꼭 알아야 할 5가지 유형 정리

 

 

 

신탁등기가 설정된 부동산을 매수할 때 많은 사람들이 불안함을 느낍니다. 특히 매매계약 상대방이 신탁사(B)가 아닌 위탁자(A)일 경우, 유사 경험이 없다면 매우 생소한 상황일겁니다. 

 

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신탁등기, 무조건 피해야할까? 오해와 진실 총정리

 

윗 글에서 살펴봤던 부동산개발 단계 중 3단계인 '준공 후, 잔금납부 및 입주단계'로 담보신탁으로 전환된 상황에서 발생하는 유형으로 보시면 될 것 같습니다.

 

준공 후 신탁등기된 부동산을 매수하는 입장에서 위탁자와 매매계약을 체결할때 꼭 확인해야 할 3가지 체크리스트에 대해 알아보겠습니다. 

• 1. 신탁등기 말소 조건 확인
• 2. 신탁사에 직접 문의할 사항
• 3. 잔금일 당일 유의사항

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1단계. 신탁등기 말소 조건 확인

계약서에 "잔금일까지 신탁등기를 말소한다"는 특약이 들어가 있는지 반드시 확인하세요.

• Yes: 문제 없이 다음 단계로 넘어갑니다.
• No: 계약서에 특약 문구 추가 요청이 필요합니다.

표준 분양계약서라면 수정이 어려울 수 있지만, 일반 매매계약서나 중개업소에서 작성된 계약서는 당연히 수정 할 수 있습니다. 따라서 신탁등기된 부동산이라면 무조건 ‘신탁등기 말소 조건’을 명확히 기재해 두는 것이 안전합니다.

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2단계. 신탁사에 직접 확인할 것들

계약서에 신탁등기 말소 특약을 넣는것만으로 불안하다고 생각이 되면, 해당 신탁사에 직접 확인해보는 것도 방법이 될 수 있습니다. (신뢰 사회에서 계약서를 믿고 가는게 좋겠지만, 전세사기 등으로 흉흉한 세상이므로...)

① 신탁 해지 가능 여부

신탁사에 전화해 해당 부동산 담당자와 통화하세요. 아래와 같이 질문해봅니다.

“위탁자 000과 매매계약을 체결하려고 합니다. 잔금 납부 시 신탁을 정상적으로 해지하고, 제가 소유권을 이전받는데 아무 문제가 없을까요?”

간혹 등기부등본상에는 노출되지 않는 여러가지 제한사항들이 있을 수 있기 때문입니다.

(가령, 위탁자의 소유권이전등기청구권에 가압류)

 

특히 준공 후 미분양 물량을 매입하는 경우라면, 해당 개발사업비가 정산이 모두 안되어있을 가능성이 높기 때문에 다양한 채권채무 관계가 존재할 가능성이 있기 때문이죠. 

② 매매대금 수령 계좌 명의 확인

매매대금을 지급하는 계좌가 신탁사 명의 계좌인지, 위탁자 명의 계좌인지 확인합니다.

• 신탁사 명의 계좌일 경우: 계약서의 계좌번호와 일치 여부 확인
• 위탁자 명의 계좌일 경우: 이 경우 신탁사는 위탁자 명의 계좌를 알 수 없지만 잘못된 것은 아닙니다

이 부분은 꼭 '신탁사 명의 계좌여야한다 혹은 위탁자 명의 계좌여야 한다'고 정해지는 경우는 아닙니다. 신탁의 종류와 상황에 따라서 신탁사 명의 계좌일수도 있고 위탁자 명의 계좌일수도 있습니다. 

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3단계. 잔금일 유의사항

잔금일에는 보통 법무사가 소유권이전등기를 대행하며, 은행 대출이 있는 경우 은행과 법무사가 이중으로 리스크를 확인합니다.

매도인(위탁자)에게 잔금을 지급하면, 법무사가 신탁사로부터 신탁해지 및 등기서류를 받아 등기소에 즉시 접수합니다. 이후 매수인은 등기접수증만 수령하면 됩니다.

📌 TIP: 등기접수증 확인 방법

인터넷 등기소에서도 접수증 확인이 가능하며, 대출은행에서도 이 서류를 요구할 수 있습니다. 등기는 접수일 기준으로 효력이 발생하므로 당일 접수가 중요합니다.

📋 유형1의 등기부등본 변화 흐름

잔금일에 등기부등본을 발급받아보면 3번 신탁사 명의 소유권이전등기만 기재되어 있을 겁니다.

 

그리고 위에서 말한 법무사가 등기접수를 하고 며칠 지나면 아래와 같이 4번, 5번 등기가 기재되어 있을 겁니다.

1. [4번] 신탁말소 및 A(위탁자)로 소유권 이전
2. [5번] A(위탁자) → C(매수인)으로 소유권 이전

위탁자와 매매계약을 체결했기 때문에 소유권이 신탁사에서 매수인으로 바로 넘어 오지 않고, 위탁자를 거쳐서 오는 구조이기 때문에, 맨 처음에 이야기 했던 '신탁등기 말소 조건'이 필수적으로 들어가야 했던 것입니다. 

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마무리하며

신탁등기 [유형1]은 준공 후 미분양 부동산 매입을 가정한 일반적인 상황입니다. 이 경우에는 특별한 변수 없이 위 체크리스트대로만 점검해도 리스크는 상당부분 해소할 수 있습니다. 

 

다음에는 [유형2]에 대해서 알아보도록 하겠습니다!