호텔 및 부동산 투자에서 꼭 알아야 할 수익성 지표: NOI와 GOP 완전정복

부동산이나 호텔에 투자할 때 가장 먼저 확인해야 하는 수익성 지표는 무엇일까요? 바로 NOI(Net Operating Income, 순영업소득)과 GOP(Gross Operating Profit, 총영업이익)입니다. 이 두 지표는 매우 유사해 보이지만, 적용 범위와 해석에 있어서 엄연히 따져보면 다르기 때문에 제대로 이해해야 투자 판단의 오류를 막을 수 있습니다.

 

용어의 정의는 결국은 관계된 당사자들과의 소통에 오해가 없게 하기 위함으로, 

이번 글에서는 NOI와 GOP의 정의, 계산 방식, 포함되는 항목과 포함되지 않는 항목, 그리고 실무 적용법까지 정리해보겠습니다.

---

✅ NOI란 무엇인가?

NOI(Net Operating Income), 즉 순영업소득은 부동산이 실제로 벌어들이는 영업 현금 흐름을 나타내는 지표입니다. 쉽게 말해, 부동산 자체가 운영을 통해 얼마의 순수익을 남기고 있는지를 보여주는 수치입니다.

● NOI 계산 공식

NOI = 총운영수익 - 운영비용

여기서 총운영수익은 임대료, 주차료, 광고료 등 부동산에서 발생하는 모든 수익을 포함합니다. 운영비용에는 부동산세, 보험료, 유지보수비, 위탁관리수수료 등이 포함됩니다.

● NOI에 포함되는 비용

• 부동산세(Property Tax)
• 보험료(Insurance)
• 유지보수 및 수선비(Maintenance)
• 자산관리수수료(PM Fee)
• 청소, 경비 인건비 등 직접적인 운영비용

● NOI에 포함되지 않는 비용

• 대출이자 및 원금 상환
• 감가상각비(Depreciation)
• 법인세, 소득세
• 자본적 지출(CapEx, 예: 지붕 교체, 구조보강 등)
• 펀드 수수료(집합투자업자 보수, 수탁보수 등)

즉, NOI는 투자자 입장에서 부동산이 얼마만큼의 수익을 안정적으로 창출하고 있는지를 판단하는 핵심 지표입니다.

---

✅ GOP란 무엇인가?

GOP(Gross Operating Profit), 즉 총영업이익은 호텔 운영사의 수익성 지표입니다. 이는 호텔이 고객에게 객실, 식음료, 기타 서비스를 제공하고 얻는 수익에서 운영비용(식자재, 인건비 등)을 차감한 값입니다.

● GOP 계산 공식

GOP = 총매출 - 부서운영비용 - 일반관리비용

GOP는 호텔 자체의 운영 효율성을 평가하는 데 쓰이며, 브랜드 사용 수수료나 위탁운영 수수료도 포함됩니다.

---

✅ NOI와 GOP의 차이점은?

구분	NOI	GOP
정의	순영업소득	총영업이익
대상	부동산 소유자(투자자)	호텔 운영사
포함비용	운영비용 + 부동산 소유비용	운영직원, 식음료 등 직접 운영비
제외비용	감가상각, 금융비용, 세금, CapEx	감가상각, 금융비용, 세금, CapEx
사용 목적	부동산 가치 산정, IRR, Cap Rate 분석	호텔 운영성과 비교, KPI 지표
적용 범위	리츠, 부동산펀드, 개발사업 등	브랜드호텔, 위탁운영호텔 등

---

✅ 실전 예시로 비교해보기

호텔 A는 연간 총매출이 100억 원이며, 객실·식음료 운영비와 인건비 등 총 70억 원의 비용이 발생합니다. 브랜드 사용 수수료와 운영사 수수료는 각각 3억 원, 2억 원이며, 건물 유지보수비, 세금, 보험 등 부동산 관련 비용이 5억 원입니다.

항목	금액
총수익	100억 원
운영비용(객실, 식음료, 인건비)	-70억 원
브랜드 수수료	-3억 원
운영사 수수료	-2억 원
→ GOP	25억 원
부동산세, 보험, 유지비	-5억 원
→ NOI	20억 원

이처럼 NOI는 GOP에서 추가적인 부동산 소유 관련 비용을 더 차감한 수익이므로, 투자자 입장에서 보다 현실적인 수익성을 파악할 수 있습니다.

---

✅ 펀드 구조에서는 어떻게 적용될까?

부동산 펀드가 호텔을 투자자산으로 보유할 경우, 다음과 같은 점에 유의해야 합니다.

● NOI에는 포함되지 않는 펀드 비용

• 집합투자업자 보수(AMC Fee)
• 수탁보수
• 판매사 보수
• 일반사무관리 보수

위 비용들은 펀드라는 금융상품의 구조상 발생하는 운용비용으로, 부동산 운영비와 직접 관련이 없으므로 NOI 계산에 포함되지 않습니다.

---

✅ 호텔 브랜드 및 위탁운영 수수료는 어디에 포함될까?

호텔 브랜드 사용 수수료(Franchise Fee) 및 위탁운영 수수료(Management Fee)는 GOP와 NOI 모두에 포함됩니다. 단, 이들은 호텔 영업과 직접적으로 연결된 비용으로 분류되어, 일반적으로 GOP 산정 시 이미 반영된 후 NOI로 이어집니다.

---

✅ 마무리: 투자자라면 NOI, 운영자라면 GOP에 집중하자

• GOP는 호텔이 잘 운영되고 있는지를 보는 지표
• NOI는 부동산이 얼마나 수익을 내는지를 보는 지표

따라서, 호텔 운영사 입장에서는 GOP가 핵심 지표가 되며, 호텔 부동산에 투자한 투자자 입장에서는 NOI가 훨씬 중요한 수익성 지표가 됩니다.

 

이 두 개념을 혼동하지 않고 정확히 구분할 수 있다면, 호텔뿐 아니라 일반 수익형 부동산 투자에서도 보다 정교한 수익 분석과 의사결정이 가능합니다.