계약갱신요구권, 언제까지 행사해야 할까?

 

대법원 2021다263229 판결로 본 임차인의 권리 행사 시점과 실무 쟁점 정리

2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안은 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하면서, 해당 권리를 행사할 수 있는 법정 기간을 명확히 규정하였습니다.
하지만 이 ‘기한’이 임차인의 권리 실현에 실질적 장애가 되기도 합니다. 특히 기존 계약 종료 직전에 요청하거나, 개정법 시행 전 요청한 경우는 효력이 있는지 여부가 자주 다투어집니다.

이번에 소개할 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다263229 판결은 계약갱신요구권의 행사 가능 시점과 유효 요건을 명확하게 제시한 대표적인 사례입니다.

---

✅ 판례 요약

• 피고(임차인)는 2020년 8월 15일 만료 예정인 주택 임대차계약에 대해 2020년 7월 9일과 7월 31일 두 차례에 걸쳐 임대인에게 갱신을 요청하였습니다.
• 하지만 대법원은 7월 31일 요청은 '법에서 정한 기간(6개월~1개월 전)'을 벗어나 무효,
  그리고 7월 9일 요청은 개정법 시행 전이므로 '계약갱신요구권'에 해당되지 않는다고 판단했습니다.
• 이에 따라 해당 임대차계약은 갱신되지 않았고, 임대인의 인도청구가 인용되었습니다.

---

⚖ 핵심 쟁점 정리

1. 계약갱신요구권의 행사 기한은?

주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따르면, 임차인이 계약 종료 전 ‘6개월부터 1개월 전’까지 갱신을 요구해야 효력이 발생합니다.
2020년 12월 개정 이후에는 이 기한이 ‘6개월 전부터 2개월 전까지’로 완화되었습니다.

 

👉 따라서, 계약 종료 30일도 채 남지 않은 시점의 요청은 무효입니다.

---

2. 법 시행 전 요청은 효력이 있을까?

이 사건에서 2020년 7월 9일 요청은 계약갱신요구권 규정(제6조의3)이 시행되기 전의 행위였습니다.
따라서 법원이 해당 요청을 “계약갱신요구권 행사로 간주할 수 없다”고 본 것입니다.

 

📌 판례 요지:
"새로 신설된 권리에 기초한 주장은, 그 법이 시행된 이후에 행사된 경우에만 효력이 있다."

---

🧾 실무 요약 정리

항목	내용
계약갱신요구권 유효기간	계약 종료 전 6개월 ~ 1개월(현재는 2개월)
요청 방식	서면 또는 입증 가능한 방식 권장
무효 사례	계약 종료 1개월 이내 요청 / 법 시행 전 요청
적용 시점	2020년 7월 31일 이후 존속 중인 임대차계약

 

---

✅ 계약갱신과 관련된 대표적 분쟁·쟁점 사항

1. 계약갱신요구권 행사 시점 문제

• 가장 빈번한 쟁점
• 법령상 갱신요구는 계약 종료 6개월~2개월 전 사이에만 유효
• 실무에선 1~2주 전 구두로 이야기하거나, 카카오톡 등 비공식 채널로 통지하는 경우가 많아 효력 논란 발생

2. 임대인의 갱신거절 사유의 정당성 여부

• 대표적 정당한 거절 사유:
  • 임대인이 실거주하려는 경우
  • 임차인이 차임 2회 이상 연체
  • 임대차 목적물의 철거 또는 재건축 필요
• 하지만 임대인이 허위로 실거주를 사유로 내세우거나, 임차인과 갈등을 이유로 일방적으로 거절하면 분쟁의 소지가 큼

3. 임대인이 갱신거절 없이 조건만 변경한 경우

• "보증금을 20% 인상하겠다. 안 하면 나가라"
• 실무에서는 이러한 조건 변경이 사실상 갱신거절로 간주될 수 있는지 여부가 다툼이 됨
• 통상적으로는 ‘조건 수용하지 않으면 갱신 안 한다’는 통지라면 갱신거절 의사표시로 인정될 수 있음

4. 임차인이 갱신요구를 했는지 여부 (입증 문제)

• 카카오톡, 전화, 문자 등 다양한 방식으로 이야기했지만,
  정식 통지(내용증명 등) 없이 분쟁이 발생할 경우 임차인이 주장하는 갱신 요구가 입증되지 않는 문제 발생

5. 묵시적 갱신 vs 명시적 재계약

• 임차인이 계속 거주하고 차임도 납부했지만, 계약서를 새로 쓰지 않은 상태 → 묵시적 갱신인가?
• 임대인이 “이건 새 계약이다”라고 주장하며 인상률을 제한 없이 적용하면 → 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 잃을 수 있음

6. 갱신 후 해지 가능 여부

• 갱신이 이루어진 후, 임대인이 사유를 들어 다시 해지하려는 경우
  → 법적으로는 갱신된 임대차도 2년 동안 보호되며, 정당한 사유 없이는 해지 불가

7. 공공임대·매입임대주택 등 특별한 유형에서의 갱신권 해석

• 공공지원 민간임대, 뉴스테이, 행복주택 등에서는 별도의 갱신 기준이 적용되는 경우가 있음
• 이 경우 일반 임대차 보호법과 충돌하거나 혼동될 수 있어 임차인 분쟁 다발

---

💬 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 계약갱신요구는 꼭 서면으로 해야 하나요?
👉 반드시 서면일 필요는 없지만, 향후 분쟁 시 입증을 위해 내용증명·문자·이메일 등 명확한 형식이 유리합니다.

 

Q. 임대인이 거절하면 갱신은 무효인가요?
👉 정당한 사유 없이 거절하면 무효입니다. 강행규정이므로 임대인은 이를 거부할 수 없습니다.

 

Q. 계약 종료 5일 전에 구두로 요청했는데요?
👉 요건을 벗어난 시점의 요청은 효력이 없습니다. 임대인이 수용하지 않으면 자동 연장은 성립되지 않습니다.

---

📌 실무 체크리스트 – 임차인과 임대인을 위한 대응 전략

👤 임차인용 체크리스트

• 계약 종료일 기준 6~2개월 전 갱신요구했는가?
• 요청 방식은 서면 또는 명확한 기록으로 남겼는가?
• 임대인의 거절 사유가 법상 인정되는 사유인가?
• 계약 만료 이후에도 거주 및 납부를 지속했는가? (묵시적 갱신 성립 가능성 있음)
• 계약서에 특약 등 불리한 조항이 포함되어 있지는 않은가?

---

🏠 임대인용 체크리스트

• 임차인의 요청이 법정 기한 내 도달했는가?
• 갱신거절 시 정당한 사유가 있는가? (실거주, 차임 연체 등)
• 갱신거절 통지를 2개월 전까지 서면으로 하였는가?
• 계약서에 재계약 또는 갱신 여부를 명확히 표기했는가?

---

✔ 결론

이번 대법원 판결은 계약갱신요구권의 핵심 요건인 정해진 기간 내 요청을 충족하지 않으면,
설령 임차인이 계속 거주하고 있더라도 갱신이 성립되지 않을 수 있다는 점을 명확히 보여줍니다.

따라서 임차인은 최소 2개월 전 서면 요청,
임대인은 갱신요구에 대해 법적 대응을 사전에 준비해야 합니다.

계약갱신요구권은 강력한 임차인 보호장치지만, 그만큼 요건 충족과 증거 확보가 핵심입니다.